Interdiction de louer les passoires thermiques : le calendrier (G, F, E)

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus, en principe, faire l'objet d'un nouveau bail comme résidence principale. Pas d'huissier à la porte, pas d'amende qui tombe : le mécanisme est plus discret, et c'est justement ce qui trompe beaucoup de propriétaires et de locataires sur ce qu'ils ont vraiment le droit de faire. Le calendrier existe pourtant noir sur blanc, inscrit dans la loi Climat et Résilience, et il avance classe par classe.

Pourquoi on parle de « décence » et pas d'interdiction

Le terme « interdiction de louer » est un raccourci. La loi ne ferme aucune porte par décret : elle s'appuie sur le critère de décence énergétique. Depuis la loi Climat et Résilience, un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Comme un bailleur doit obligatoirement fournir un logement décent, un bien qui passe sous le seuil ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale. L'interdiction est donc une conséquence, pas une sanction frappée d'office.

Deux seuils se superposent. Le premier porte sur la consommation : depuis le 1er janvier 2023, un logement qui dépasse 450 kWh d'énergie finale par m² et par an — les G les plus gourmands — est présumé non décent. Le second dépend de l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE), et c'est lui qui se resserre au fil des années.

Les dates, classe par classe

Un logement G ne peut donc plus, depuis 2025, donner lieu à un nouveau bail ni à une relocation après le départ du locataire, tant qu'il n'a pas été remis à niveau pour atteindre au moins la classe F. La même règle frappera les F au 1er janvier 2028 (objectif minimal : E), puis les E au 1er janvier 2034. En France métropolitaine, ces trois dates sont celles à retenir.

Attention au périmètre : le calendrier vise la mise en location — nouveau bail, renouvellement, relocation. Il ne déclenche aucune expulsion automatique du locataire déjà installé dans un logement énergivore.

Outre-mer : le même mécanisme, trois ans plus tard

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le législateur a tenu compte des réalités locales et repoussé chaque échéance : les logements G sont visés à compter du 1er janvier 2028, les F au 1er janvier 2031, les E au 1er janvier 2034. Si vous louez dans ces territoires, vérifiez la date qui s'applique à votre cas auprès d'une source officielle.

Qui sanctionne, et comment

Il n'existe aucune amende administrative « passoire thermique » qui se déclencherait toute seule. La pression vient du locataire, et la décision finale du juge. Concrètement, un locataire dont le logement ne respecte pas la décence énergétique dispose d'une marche à suivre : il interpelle d'abord le bailleur à l'amiable, DPE à l'appui ; en cas de blocage, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite ; et si rien ne bouge, il porte l'affaire devant le juge. Celui-ci peut imposer les travaux, prononcer une réduction ou une suspension du loyer jusqu'à la remise en état, et accorder des dommages et intérêts.

Autre levier dont le locataire dispose : le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Un diagnostic erroné qui cause un préjudice engage la responsabilité du bailleur. Un DPE réalisé selon les règles actuelles vaut 10 ans, sauf travaux importants modifiant la performance ; un diagnostic ancien peut donc devoir être refait avant toute remise en location. La portée exacte de cette opposabilité, nous la détaillons dans notre page sur le DPE opposable et les obligations en vente et location.

Quand le bailleur ne peut vraiment pas rénover

La loi admet que certains logements ne peuvent pas, techniquement ou juridiquement, atteindre la performance exigée. Des aménagements sont alors prévus : lorsque les travaux modifieraient l'état des parties extérieures ou d'éléments protégés (bâtiments classés, secteurs sauvegardés) ; lorsqu'en copropriété l'assemblée générale refuse d'engager les travaux relevant des parties communes alors que le bailleur a accompli les démarches utiles ; ou lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre le coût des travaux et la valeur du bien, voire des contraintes techniques rendant l'amélioration impossible.

Ces dérogations ne se réclament pas sur parole : il faut les justifier, audit ou devis à l'appui. En copropriété, la rénovation suit d'ailleurs un cadre propre, que nous expliquons dans notre page sur le plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux et les obligations de copropriété.

Ce que ça change pour vous, des deux côtés du bail

Côté locataire, la mesure muscle vos droits sans remplir votre logement de radiateurs neufs par magie. Si vous occupez déjà un logement énergivore, votre bail continue, mais vous pouvez réclamer des travaux ou une baisse de loyer en suivant les étapes décrites plus haut. Et si vous cherchez à louer, une étiquette F ou G affichée dans une annonce de location classique doit vous alerter : un bailleur n'a plus le droit, en principe, de vous proposer un nouveau bail sur un logement dont la classe est désormais interdite.

Côté propriétaire bailleur, le levier est plus net qu'il n'y paraît : une rénovation bien ciblée — isolation, ventilation, changement du système de chauffage — fait souvent gagner une à deux classes et rouvre la location. Avant de signer le moindre devis, faites établir un audit pour repérer les gestes les plus efficaces ; selon votre projet, un audit énergétique peut même être obligatoire. Du côté du financement, plusieurs aides existent, mais les règles de cumul et les plafonds empêchent de financer deux fois la même dépense — un point que nous décortiquons dans notre guide sur le cumul des aides à la rénovation.

Pourquoi ces dates ne sont pas gravées dans le marbre

Le calendrier revient régulièrement sur le bureau des parlementaires, et les propositions d'assouplissement ou de report de telle ou telle échéance reviennent dans le débat public à intervalles réguliers. À la date de publication, les dates métropolitaines tiennent : G en 2025, F en 2028, E en 2034, comme le prévoit la loi Climat et Résilience. Mais puisqu'elles peuvent encore bouger, ne misez jamais une décision lourde — achat, gros travaux, congé pour vente — sur un article de blog ou une phrase glissée en agence.

Le bon réflexe : avant d'agir, vérifiez l'échéance qui vise précisément votre logement sur une source officielle (service-public.fr, le ministère chargé du logement) ou auprès de l'ADIL de votre département, qui informe gratuitement bailleurs et locataires.

Sur ce dossier, une date à un an près peut décider d'un achat, d'un chantier ou d'un congé donné au mauvais moment. Vérifiez la vôtre avant de bouger.